Der sichere Weg zu deiner nächsten rentablen Immobilie

Drei Zahlen entscheiden, ob sich eine Immobilie trägt. Nicht dreißig.

Ich habe dir drei Case Studies aufbereitet. Du liest sie hier auf dieser Seite, mit echten Zahlen und mit dem, was wir gemeinsam im Mrs. Property Mentoring erreicht haben.

Denn zu mir kommen auch Menschen, die bereits eine Immobilie gekauft haben. Sie merken irgendwann: Ich habe einen Fehler gemacht. In der Regel zu teuer gekauft, den Werbeversprechen geglaubt und mit zu viel Eigenkapital finanziert. Dafür können sie nichts. Woher soll ein Immobilien-Anfänger das auch wissen? Es blieb ihnen nichts anderes übrig, als den Empfehlungen und Berechnungen anderer zu vertrauen.

1. Der Preis im Exposé ist erstmal nur eine Preisvorstellung des Verkäufers

   Bei einer Aktie kannst du den Kurs sekundengenau am Chart ablesen. Bei einer Wohnung gibt es diesen einen Preis nicht. Der echte Preis einer Immobilie ist das, was ein Käufer tatsächlich bereit ist zu zahlen.

   Caro hat 2026 im Rahmen des Mrs. Property Mentorings zwei Wohnungen gekauft. Die erste sollte laut Exposé 127.000 Euro kosten, bezahlt hat sie dann aber nur 115.000. Bei der zweiten hatte sie sich schon auf 170.000 geeinigt, dann kam eine anstehende Balkonsanierung heraus, bei der unklar war, ob die Rücklage der WEG reicht. Sie hat neu gerechnet und gesagt: Wenn ich dieses Risiko übernehme, brauche ich noch 5.000 Euro. Die Verkäuferin hat zugestimmt.

   Über beide Wohnungen hat Caro 31.000 Euro gespart. Allein hätte sie das nicht geschafft. Sie hätte weder den tatsächlichen Wert der Wohnungen einschätzen noch eine Verhandlungsstrategie entwickeln können, und die Balkonsanierung wäre ihr in den WEG-Protokollen gar nicht erst aufgefallen.

2. Die Wohnung muss sich vor Steuern tragen, nicht erst nach Steuern

   Katharina hat ihre erste Wohnung 2023 über einen Immobilienvertrieb gekauft, lange bevor ich sie kannte. Dort war die Steuerersparnis Teil der Verkaufsargumentation. Rechnerisch stimmte das auch: aus 305 Euro Minus vor Steuern wurden 118 Euro Minus nach Steuern.

   Dann hat sie ein Kind bekommen, war in Elternzeit und arbeitet heute in Teilzeit. Mit dem Einkommen ist der Steuersatz gesunken, von dem diese Rechnung abhing.

   Wenn eine Immobilie sich nur rechnet, solange du gut verdienst und im Spitzensteuersatz bist, ist sie keine Anlage, sondern eine Wette auf deine Steuerlast.

3. Die Bank rechnet nicht mit 100 Prozent deiner Mieteinnahmen

   Sie rechnet meist mit rund 80 Prozent davon. Die anderen 20 Prozent sieht sie als Puffer, für Instandhaltung und für den Fall, dass du mal Mietausfall tragen musst.

   Bei Katharinas erster Wohnung bleiben von rund 1.400 Euro damit etwa 1.120 Euro übrig. Ihre Rate an die Bank liegt bei 1.585 Euro. Es fehlen über 460 Euro.

   Und das ist die freundliche Rechnung. Möblierungszuschläge und Garage rechnen viele Banken komplett heraus. Dann wird die Lücke größer, nicht kleiner.

   Diese über 460 Euro standen in keiner Kalkulation, die man ihr damals gezeigt hat. In der Haushaltsrechnung jeder Bank, mit der sie heute über die nächste Wohnung spricht, stehen sie.

Eines vorweg, weil es gerade wichtig ist

Ich bin kein Immobilienvertrieb.

Gerade schießen Anbieter aus dem Boden, die von außen aussehen wie Coaching oder eine Begleitung. Am Ende verkaufen sie dir eine Wohnung aus dem eigenen Bestand, mit fertiger Kalkulation und einem netten Berater am Telefon. Katharina hat genau so gekauft.

Ich verkaufe dir keine Immobilie. Ich habe keine im Angebot, ich bekomme keine Provision, und ich habe kein Interesse daran, dass du irgendetwas kaufst. Ich zeige dir, wie du selbst beurteilst, ob sich eine Wohnung rechnet, und ich schaue mit drauf, bevor du unterschreibst.

Und was ist mit der Immobilie, die du bereits besitzt?

Du hast vielleicht gar kein konkretes Kaufvorhaben. Du hast erstmal eine Frage.

Läuft meine Wohnung eigentlich gut? Könnte ich die Miete entwickeln? Ist meine Finanzierung sinnvoll aufgesetzt? Was macht diese Immobilie mit meinem nächsten Banktermin?

Im Gespräch geht es um Situation und Ziel, die Wohnung selbst nehmen wir uns im Mrs. Property Mentoring vor: was bei deinen Mieteinnahmen noch möglich ist, ob dein Darlehensvertrag eine Anpassung der Tilgung erlaubt, und wie du steuerlich besser aufgestellt bist. Zum Beispiel über einen Antrag auf Lohnsteuerermäßigung, der dein Nettogehalt sofort erhöht und damit deine Haushaltsrechnung verbessert.

Und ich sage dir auch, wenn nicht mehr viel zu holen ist.

Wer 20 oder 30 Prozent über Markt gekauft hat, kann das später nicht mehr reparieren. Der einzige echte Hebel ist dann die Miete, und die ist reguliert. Ich verspreche dir nicht, dass sich jede Wohnung ins Plus drehen lässt. Ich sage dir, welche Hebel du nutzen kannst und wie du bei deiner nächsten Immobilie alles richtig machst.

„Ich bin froh, dass ich mit der ersten Immobilie einfach angefangen habe. Ich weiß aber auch, dass ich deutlich zu teuer gekauft habe. Bei der nächsten Wohnung muss ich anders auf die Zahlen schauen, damit ich weiterhin finanzierbar bleibe.“

Katharina · Vertriebsimmobilie 2023, zweite Wohnung 2026

Ausgangslage:

Über ein Karriere-Netzwerk angeschrieben, frisch sanierte Wohnung in Augsburg, fertige Kalkulation. Auf die Frage nach Verhandlungsspielraum ein klares Nein.

Das Problem:

349.000 Euro finanziert, Rate 1.585 Euro. Trotz Vermietung als WG zahlt sie jeden Monat aus eigener Tasche dazu.

Was sie anders gemacht hat:

Beim zweiten Kauf haben wir gemeinsam den Preis ermittelt und verhandelt, die Finanzierung mit Eigenkapital aufgesetzt und vorher geprüft, ob sich die Wohnung vor Steuern trägt.

Ergebnis durch das Mrs. Property Mentoring

-305 € auf +109 €

Cashflow vor Steuern. Trotz höherem Zins als bei Wohnung eins.

Sandra · Erste Wohnung 2018, heute fünf

Ausgangslage:

Ihr Vermieter war ein Bekannter und bot ihr die Wohnung, in der sie zur Miete gewohnt hat, zum Kauf an. Preis nicht verglichen, keinen Euro verhandelt. Ihr Vater riet, Schulden schnell abzuzahlen, also tilgte sie mit sieben Prozent.

Das Problem:

Später ist sie ausgezogen und hat die Wohnung vermietet. Erst da hat sie gemerkt, was sie beim Kauf alles nicht angeschaut hatte. Und als sie eine zweite Wohnung kaufen wollte, fehlte ihr das Eigenkapital dafür. Ihre Kalkulation war bis dahin: Hoffentlich deckt die Miete die Rate.

Was sie anders gemacht hat:

Wir haben Kapital aus ihrer ersten Wohnung geholt, weil die Bank sie inzwischen mit mehr als dem Doppelten bewertet, und gleichzeitig die Tilgung neu aufgesetzt. Auf die Kapitalbeschaffung wäre sie von allein nie gekommen. Ohne dieses Geld hätte sie die vier weiteren Wohnungen weder kaufen noch sanieren können.

Ergebnis durch das Mrs. Property Mentoring

Von 1 auf 5 Wohnungen

Ihre erste Wohnung hat sie nicht blockiert. Sie ist ihr Hebel geworden.

„Ich möchte noch eine Wohnung kaufen, diesmal aber bewusst, strategisch und mit dem Wissen, was ich da eigentlich tue.“

„Ich hätte mich niemals getraut, einfach eine Immobilie zu kaufen, ohne wirklich zu wissen, was ich mache. Ich will auch nicht 165.000 Euro Schulden haben für eine Wohnung, die am Ende nicht aufgeht.“

Caro · Selbstständig, ein Kind, zwei Käufe 2026

Ausgangslage:

Seit 2019 selbstständig, zahlt nicht in die gesetzliche Rente ein. Immobilien wollte sie schon lange, aber nicht unwissend kaufen.

Das Problem:

In ihrer Standortanalyse sah sie fast nur drei bis vier Prozent Bruttorendite und dachte, rund um Karlsruhe rechnet sich nichts.

Was sie anders gemacht hat:

Erst rechnen, dann besichtigen. Und als bei Wohnung zwei nach der Preiseinigung eine Balkonsanierung auftauchte, hat sie neu verhandelt.

Ergebnis durch das Mrs. Property Mentoring

31.000 € gespart

Über beide Wohnungen, gegenüber den ursprünglich inserierten Preisen.

Du entscheidest, wie groß dein Immobilienportfolio werden soll. Manche kaufen ihre zweite Wohnung, und damit ist das Thema für sie erledigt. Andere sind bei drei, bei fünf oder sogar bei sieben. Ich achte darauf, dass du weiter wachsen kannst und dir keine Steine in den Weg legst. Gemeinsam arbeiten wir daran, dass du wirklich Vermögen aufbaust und dir nicht durch unwissende Entscheidungen deine Bonität zerschießt.

Cashflow- und Renditeangaben jeweils nach der aktuellen Kalkulation der Teilnehmerinnen.

Das Mrs. Property Mentoring passt zu dir, wenn du:

• merkst, dass deine bestehende Immobilie dich jeden Monat Geld kostet, und wissen willst, was das für den nächsten Kauf bedeutet
• schon eine Immobilie besitzt, egal ob als Investment gekauft, geerbt oder selbst bewohnt
• beim ersten Mal gemerkt hast, wie viele Dinge du nicht selbst geprüft hast, und das beim nächsten Mal anders willst
• ein geregeltes Einkommen hast, ob angestellt, selbstständig oder freiberuflich
• zwischen 10.000 und 15.000 Euro für die Kaufnebenkosten aufbringen kannst
• eine professionelle Einschätzung willst, welche Wohnung sich trägt und welche du besser nicht kaufst
• die nächste sechsstellige Entscheidung nicht allein treffen willst

Und für wen das Mentoring gerade nichts ist:

Wenn du kein geregeltes Einkommen hast und keine Rücklagen, dann sind weitere Immobilien im Moment nicht dein nächster Schritt. Dann würde ich dir abraten, und das sage ich auch im Gespräch.

Häufige Fragen